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In capitalist societies it is the role of the state to establish the preconditions that promote societal well-being through proper functioning markets.
On the other hand enterprises have a right to provide goods and services in return for private profit. This sharp contrast between government and corporate responsibilities is created by a theoretical idealized first-best world.
Only governments have the legitimacy and the power to overcome free riding and collective action problems which cause market ineficiencies such as negative externalities and underprovision of public goods. With this classical
dichotomy between state and corporate responsibilities in mind, at first glance it seems puzzling that some firms also seem to provide public goods. They other goods and services or operate in a manner which can be characterized
as the private provision of public goods.
This thesis asks how information about the voluntary private provision of public goods, also known as corporate social responsibility (CSR), affects asset prices. Since the stock market has a disciplining effect on corporations,
stock price reactions capture the possibilities and limits of voluntary corporate action. The thesis proposes some answers to the question of whether corporate acts that do primarily benefit stakeholders without share ownership
are against the interest of shareholders, and, if so, under which circumstances. The first chapter starts with a broad introduction to the topic. It discusses the role of government on the basis of welfare theory and market failures. In addition, it emphasizes the moral dimension of voluntary action and explains the link between the private provision of public goods and CSR. Because the thesis studies asset price reactions, relevant finance concepts are introduced. Furthermore, the ambition and contribution of the thesis is outlined.
The first chapter gives short summaries of chapter two to five and offers a primer on portfolio theory to foster understanding of the last two chapters. It closes with a description of the findings and discusses their implications.
Chapters 2 and 3 contribute to the literature on voluntary firm action by introducing the role of regulatory pressure for asset price reactions. Both chapters study corporate efforts to reduce carbon emissions. Chapter 2 asks
whether the carbon intensity of a firm carries any information on its growth opportunities as measured by Tobin's Q. Panel regressions that account for unobserved firm heterogeneity and autocorrelation, tackle this question by using carbon emission data on the global firm level. In order to obtain insight into the role of regulatory pressure for the relationship between carbon
intensity and Q, two countries with different regulatory regimes are juxtaposed.
Chapter 3 explores one specific motivation for firms to join voluntary environmental agreements: the anticipation of more restrictive future regulation. The research design explores in an event-study stock market reactions for
firms in two popular corporate climate initiatives, when the likelihood for stricter federal carbon emission regulation suddenly increases. Additionally, the market reactions for membership announcement in these initiatives are evaluated and discussed.
The last two chapters investigate whether voluntary investment screens used in socially responsible investing (SRI) have any implications for financial performance. These two chapters are complementary and analyze the risk
adjusted return performance of synthetically constructed portfolios that are unaffected by skill or luck of asset managers. Chapter 3 analyzes portfolios of high market capitalization firms from Europe and the United States. Even
though firms from many industries are excluded in the creening process, the risk adjusted returns for these SRI portfolios are neutral in both markets. In Chapter 4 a distinct portfolio of small European growth firms with an innovative strategic CSR implementation is put to the test. Bad model problems prevalent for portfolios with the observed characteristics are addressed by using a novel robustness check and the finding of positive abnormal performance obtained by conventional methods is confirmed. It is argued that two different hypotheses, one of them under appreciated in the literature, might be responsible for this apparent market inefficiency.

Nachhaltige Landwirtschaft wird in Wohlstandgesellschaften wie der unseren gerne mit der Förderung von Bio und Fair Trade in Verbindung gebracht. Kaum jemand kennt jedoch Standards der Nachhaltigkeit wie Rainforest Alliance, UTZ (Umwelt- und Sozialbestimmungen), SA8000 (Arbeiterschutz) oder Technoserve (Armutsbekämpfung durch Ermächtigung zum Unternehmertum). Bei diesen Labels sollen die Nachhaltigkeitsziele möglichst pragmatisch und effektiv erreicht werden. So kennen sie keine Vorschriften, welche etwa eine Zusammenarbeit mit Multis oder den Einsatz neuer Technologien per se ausschliessen - sofern die strikten Nachhaltigkeitskriterien erfüllt werden.

Bei Investitionsentscheidungen ist nicht nur die Rendite von Interesse, sondern auch das Risiko. Dies gilt bei Aktien- genauso wie bei Immobilienanlagen. Die Diskussion um Nachhaltigkeit ist u.a. geprägt vom Wunsch, Gutes zu tun. Aus Sicht von Unternehmen spielt dies im Zusammenhang mit Corporate Social Responsiblity eine wichtige Rolle. Aus Investitionssicht steht allerdings die Frage nach der finanziellen Relevanz von Nachhaltigkeit im Vordergrund. Bei Immobilien gibt es empirische Evidenz dafür, dass es einen positiven Zusammenhang zwischen gewissen Nachhaltigkeitsmerkmalen und der finanziellen Performance gibt. So erzielen energieeffiziente Immobilien oder solche mit gutem ÖV-Anschluss im Schnitt höhere Transaktions- und Mietpreise.
Investitionsentscheidungen fallen entlang des Lebenszyklus einer Immobilie immer wieder an: Standort- und Bauentscheidung, Sanierungs- und/oder Abrissentscheidungen. Dafür braucht es fundierte Grundlagen: Welche Nachhaltigkeitsmerkmale beeinflussen wie stark die finanzielle Performance? Damit wird es möglich, Nachhaltigkeit entsprechend der finanziellen Auswirkung bei den verschiedenen Investitionsentscheidungen einzubeziehen. Dies ist bei Immobilieninvestitionen umso wichtiger, weil diese in der Regel mit viel Geld verbunden sind. Die Entscheidungen, die heute getroffen werden, sind von deshalb von hoher Relevanz für den finanziellen Erfolg in der Zukunft. Von besonderem Interesse ist deshalb neben der Rendite, das Risiko der Wertentwicklung einer Immobilie.

Under conditions of growing interconnected- ness of the global economy, more and more stakeholders are exposed to risks and costs resulting from business activities that are neither regulated nor compensated for by means of national governance. The changing distribution of risks poses a threat to the legitimacy of business firms that normally derive their legitimacy from operating in com- pliance with the legal rules of democratic nation states. However, during the process of globalization, the regula- tory power of nation states has been weakened and many production processes have been shifted to states with weak regulatory frameworks where businesses operate outside the reach of the democratic nation state. As a result, business firms have to address the various legitimacy challenges of their operations directly and cannot rely upon the legitimacy of their regulatory environment. These developments challenge the dominant approach to corpo- rate governance that regards shareholders as the only stakeholder group in need of special protection due to risks not covered by contracts and legal regulations. On the basis of these considerations, we argue for a democratization of corporate governance structures in order to compensate for the governance deficits in their regulatory environment and to cope with the changing allocation of risks and costs. By way of democratic involvement of various stakeholders, business firms may be able to mitigate the redistribution of individual risk and address the resulting legitimacy deficits even when operating under conditions of regulatory gaps and governance failure.

This paper identifies the relative contribution of sustainability criteria to property value risk. We use a discounted cash flow (DCF) model to assess the effect of a given set of 42 sustainability sub-indicators on property value. The anticipated demand for each sustainability sub-indicator is described by four future states of nature. Their impact on costs and/or revenue is estimated and included in the model. Subjective probability distributions describe the occurrence of the future states of nature. Monte Carlo simulations of the DCF model are then used to estimate the impact of an individual feature on the risk (volatility) of the property value distribution. Our results for Switzerland show that 'use of thermal energy' (29.3%), followed by 'access to public transportation' (16.3%), 'day light' (9.6%) and 'story height' (6.3%) have the highest single on property value risk. The results are used for a risk-based weighting of a sustainability rating. The rating illustrates how sustainability criteria affect the risk of specific properties and is used as a basis for real estate investment decisions.

King and Lenox (2001) argued that “when does it pay to be green” might be a more important question for firms than whether it pays at all. We present an event study that suggests that it pays in the tangible presence of regulatory pressure, depending on how well the chosen scheme to become green fits with the threatened regulatory design. To this end, we exploit the unexpected passage of the Waxman-Markey Bill in 2009. This bill came as a surprise and brought the US economy on the brink of a nationwide CO2 emission trading system. We use this event to study whether firms with memberships in two well-known voluntary environmental programs to curb carbon emission, the Chicago Climate Exchange and the Climate Leaders, were rewarded by the stock market when the likelihood of federal legislation targeting carbon emissions suddenly increased. To complement the picture, we examine the prior market response to membership announcements. As yet, empiricalevidence on both issues does not present a coherent picture. We unravel the intricacies by standardizing the statistical methods and integrating the datasets. Our results suggest that only membership in tailored programs is considered beneficial. Crucially, a substantial part of the market reaction consists of industry-wide effects. In contrast to previous findings, we find no evidence that mere membership announcements triggers a market reaction. Our findings shed light on investors’ expectations of climate change policies and their value perception of voluntary carbon reduction programs.

This paper empirically examines the theoretically ambivalent relationship between socially responsible investing (SRI) and stock performance. It extends the existing literature by considering both the US and the entire European stock markets as well as by using consistent world-wide corporate sustainability performance data. Our portfolio analysis from 1998 to 2009 reveals the appeal of a recently constructed financial databank comprising the common market return, size, value, and momentum factors according to Carhart (1997). These risk factors from the four-factor model allow us to estimate more reliable risk-adjusted returns than in the restrictive one-factor model based on the Capital Asset Pricing Model. In both the US and European stock markets we find that SRI is associated with large-sized firms. However, this investment strategy generally leads to insignificant abnormal returns when all four risk factors are considered so that we find no evidence that SRI is either penalized or rewarded by the stock markets.

Der Wert von Immobilien wird durch zahlreiche Faktoren bestimmt. Wesentliche Einflussgrössen sind Standortmerkmale (Lage), Grundstückseigenschaften, Gebäudemerkmale (u. a. Bauweise, Ausstattung, funktionale und technische Qualität) sowie das Marktumfeld. Weiterhin wird der Wert von Immobilien durch die Präferenzen und Wertvorstellungen beteiligter Akteure beeinflusst. Verschiedene dieser Faktoren sind dynamisch, d. h. verändern sich im Verlaufe der Zeit. Investoren und Sachverständige werden sich zunehmend bewusst, dass es in diesem dynamischen Umfeld neben den bisherigen «traditionellen» Einflussgrössen weitere Faktoren gibt, welche den Wert von Immobilien ebenfalls beeinflussen. Zurückzuführen ist das Auftreten zusätzlicher Einflussgrössen bzw. die Veränderung ihrer Relevanz auf gesellschaftliche Veränderungen (Änderung der Nutzerbedürfnisse, demografischer Wandel, Migration, Wertewandel), Veränderungen von wirtschaftlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen (steigende Energiepreise, wirtschaftliche Entwicklung usw.) und der Umwelt (Klimawandel usw.). Als Reaktion auf ein sich veränderndes Umfeld wächst derzeit die Nachfrage nach funktionalen, langlebigen, energiesparenden, ressourcenschonenden, gesundheitsgerechten und gestalterisch hochwertigen Immobilien, die häufig auch als «green buildings» bzw. «nachhaltige Gebäude » bezeichnet werden. Nachhaltigkeit in diesem Zusammenhang impliziert die gleichzeitige und gleichberechtigte Betrachtung und Beurteilung ökologischer, ökonomischer und sozialer Aspekte. Diese Interpretation unterscheidet sich von der in der Immobilienwirtschaft bisher üblichen Verwendung des Begriffs Nachhaltigkeit im Zusammenhang mit nachhaltigen – im Sinne von dauerhaften bzw. sicheren – Einnahmen. Aus einer wachsenden Nachfrage nach Immobilien, die geeignet sind, auf oben beschriebene Trends angemessen zu reagieren, ergibt sich Handlungsbedarf auch für die Wertermittlung. Diese ist gefordert, den empirisch belegbaren Wandel der Nachfrage nach ausgewählten Immobilienmerkmalen zu berücksichtigen. Dass einzelne nachhal- tigkeitsrelevante Merkmale einen Einfluss auf den Wert haben, ist mittlerweile unbestritten. Es stellt sich jedoch die Frage, wie diese Merkmale zu identifizieren und zu beschreiben sind, wie sie in die Wertermittlung integriert werden können und wie stark sie gewichtet werden sollen. Hier besteht ein dringender Bedarf an Grundlagen und Hilfsmitteln. Wichtig ist zudem, die Transparenz bei der Dokumentation von Nachhaltigkeitsaspekten im Gutachten zu verbessern. Zunehmend wird erkannt, dass die Langzeitperspektive von Entscheidungen in der Immobilienwirtschaft über eine zeitpunktbezogene Wertaussage hinaus Aussagen zur Wertstabilität und Wertentwicklung von Immobilien bzw. zum finanziellen Risiko erfordert. Zur traditionellen Wertermittlung kommt damit die Einschätzung der künftigen Wertentwicklung und somit die Frage der Risikoanalyse hinzu. Hieraus ergeben sich neue Aufgaben und Dienstleistungen.

Der vorliegende Bericht dokumentiert die Arbeiten im Rahmen eines Forschungsprojektes, an welchem sich Immobilien Basel-Stadt, Stadt Zürich, Liegenschaftenverwaltung, SUVA, Swisscanto Asset Management AG, Swiss Life Property Management AG, UBS Fund Management (Switzerland) AG mit Immobiliendaten und Beiträgen an den Kosten beteiligten. Die Arbeit untersucht die finanzielle Relevanz von Nachhaltigkeitsmerkmalen anhand von Renditen, Mieterträgen und Risiken der Wertentwicklung.
Grundlage für die statistischen Auswertungen ist eine Datenbank über rund 300 Liegenschaften mit gut 10‘000 Mieteinheiten und einem geschätzten Immobilienwert von gut 2.7 Mrd. CHF. Diese Datenbank beinhaltet einen der umfassendsten Datensätze bezüglich Nachhaltigkeit und Immobilien. Untersucht wurde mit bivariaten Analysen und einem multivariaten Renditemodell, ob sich ein statistischer Zusammenhang zwischen Renditen und Nachhaltigkeitsmerkmalen nachweisen lässt. Zudem wurde mit einem hedonischen Mietmodell auch der Einfluss von Nachhaltigkeitsmerkmalen auf Mieterträge (Bestandsmieten) analysiert. Die Schätzung der Einflüsse von Nachhaltigkeitsmerkmalen auf das Risiko der Wertentwicklung erfolgte auf der Basis des ESI-DCF-Modells.
Im Ergebnis zeigen die bivariaten Analysen – wie gemäss des klassischen Rendite-Risiko-Zusammenhangs aus der Portfoliotheorie zu erwarten – ein negatives Verhältnis zwischen Rendite und Nachhaltigkeitsrisiken: Objekte mit hohem Nachhaltigkeitsrisiko (tiefem ESI-Rating) erzielen tendenziell höhere Renditen und umgekehrt. Es stellt sich die Frage, ob es für Objekte mit hohem Nachhaltigkeitsrisiko eine Risikoprämie in Form eines Renditeaufschlags gibt. Das hedonische Mietmodell zeigt, dass geringe Distanzen zu Zentrum und Naherholung sowie gesundheit- und komfortbezogene Merkmale mit höheren Mieterträgen einhergehen. Überraschend ist das Ergebnis, wonach Immobilien mit tiefem Energiebedarf und Verwendung von erneuerbarer Energien mit tieferen Mieten einhergehen. Dies wirft Fragen auf, die weiter zu erforschen sind. Die Risikosimulationen mittels ESI-DCF zeigen schliesslich, dass Heizwärmebedarf, die Qualität des Anschlusses an den öffentlichen Verkehr, Tageslichtanteile und Geschosshöhe die grösste Relevanz für die Wertentwicklung von Immobilien haben. Investitionen in Immobilien mit positiver Ausprägung dieser Merkmale weisen demnach ein tieferes Risiko auf, was sich in einer relativ besseren Wertentwicklung auswirken dürfte.